Реестр гостевых домов, который должен полноценно заработать с 1 января 2026 года, на бумаге выглядит как ответ государства на запрос туристов о безопасности и прозрачности. В реальности же, как предупреждает президент Союза туристических агентств Сергей Голов, новый механизм в лучшем случае затронет лишь часть рынка и почти не повлияет на реальную защищённость отдыхающих. Зато он усилит раскол между «белой» и теневой частью отрасли, где по-прежнему будут сосредоточены тысячи объектов размещения.
По замыслу законодателей, после 2026 года принимать гостей и работать через онлайн-агрегаторы смогут только те мини-отели, квартиры и гостевые дома, которые войдут в официальный перечень. То есть, если раньше достаточно было просто выставить объявление и договориться с туристом напрямую, то теперь предполагается более жёсткий фильтр. Объект должен быть внесён в реестр, подтвердить соответствие базовым требованиям и иметь понятного собственника, который несёт юридическую ответственность перед гостями.
Сейчас экспериментальная модель регистрации уже обкатывается в 18 регионах. Там владельцы жилья подают заявки, приводят помещения в соответствие, получают одобрения или отказы. На уровне отчётов всё выглядит оптимистично: растёт число зарегистрированных объектов, формируется структура контроля. Но, по оценке Сергея Голова, даже после масштабирования на всю страну реестр охватит не более трети реального объёма рынка. Остальные продолжат сдавать жильё так же, как и раньше, только уже официально нарушая закон.
Причина проста: государство физически не в состоянии отследить каждую квартиру, домик у моря или семейный мини-отель, которые сдают сезонно или круглый год. Надзорные органы сталкиваются с колоссальным количеством адресов, многие из которых даже не отображаются в открытых базах. Регулярно проверять десятки и сотни тысяч объектов, где собственники предлагают гостевые дома снять посуточно, практически нереально при имеющихся ресурсах. Контроль оказывается выборочным и фрагментарным, а потому — малозаметным для большинства игроков «серого» сегмента.
Отсюда вытекает ключевой вопрос: кто и как будет следить за выполнением новых требований? Нормы уже прописаны, но механизм их реального воплощения практически отсутствует. Фактически всё упирается в угрозу редкой проверки и возможного штрафа. Для нелегалов это остаётся абстрактным риском, который легко нивелируется повышенным спросом в сезон и отсутствием значимых последствий для тех, кого не поймали за руку.
Не менее показателен и вопрос мотивации самих владельцев. Вступление в реестр означает дополнительные расходы: нужно оформлять документы на объект, приводить пожарную безопасность и санитарные условия к нормативам, платить налоги и быть готовым к инспекциям. Для семей, которые сдают один-два номера в частном доме или несколько комнат на даче, это зачастую превращается в финансовое испытание. На фоне этого предложение продолжать работать «по-старому», беря оплату наличными и не попадая в поле зрения государства, остаётся слишком привлекательным.
Туристы своим выбором часто подталкивают рынок именно к такой модели. Большинство отдыхающих при поиске жилья в первую очередь сравнивают цену, расположение и красивые фотографии, а не статус объекта. Если рядом с официальным мини-отелем расположен частный дом без регистрации, но с ценой на 20–30% ниже, многие готовы сознательно пойти на риск. Частный сектор, уходящий от налогов и требований, может позволить себе демпинг, и эта разница в цене оказывается сильнее абстрактных рассуждений о безопасности.
В теории реестр должен был стать своеобразным фильтром: есть список зарегистрированных и проверенных мест, а всё, что за его пределами, воспринимается как опасная зона. Но реальность показывает, что большинство людей не привыкли проверять юридический статус жилья. Лишь немногие готовы тратить время, чтобы открыть официальный перечень и сверить выбранный ими гостевой дом с государственным реестром. Гораздо привычнее зайти на популярный сайт, посмотреть отзывы, оценку и фотографии — и уже на этом основании принять решение.
Даже если на сайте размещения появится пометка о том, что объект внесён в реестр, это не гарантирует внимательного отношения со стороны туриста. Формальная «галочка» воспринимается скорее как дополнительная деталь, а не критический критерий выбора. При этом многие уверены, что если жильё присутствует на известном агрегаторе и его уже бронировали другие люди, то там априори безопасно. В итоге идея о том, что только легальные гостевые дома с документами обеспечивают минимально гарантированный уровень безопасности, остаётся в тени.
Слабым звеном остаётся и санкционная часть. Пока для незарегистрированных владельцев главным страхом является мифическая «внезапная проверка», реестр не может выполнять роль полноценного регулятора. Вероятность реального наказания мала, особенно в регионах массового отдыха, где каждый сезон открываются новые объекты, а инспекций не хватает рук. В результате тот, кто добровольно переходит в «белую» зону и несёт все сопутствующие расходы, оказывается в заведомо проигрышном положении по сравнению с тем, кто продолжает работать в тени и выставляет цену ниже.
Существуют и репутационные риски самого реестра. Для отчётности удобно показывать: есть единый список, есть структурированные данные, есть видимость порядка и прозрачности. Однако турист, столкнувшийся с нарушением прав, антисанитарией, обманом или завышенными ожиданиями, вряд ли почувствует себя защищённым от того, что «проблемный» объект имел официальный статус. Наличие записи в реестре не гарантирует высокого уровня сервиса, внимательного отношения к гостю или честного соблюдения обещаний, данных в объявлении.
Особенно уязвимыми выглядят небольшие семейные мини-отели и частные гостевые дома, которые составляют основу внутреннего туризма в малых городах и курортных посёлках. Для них процедура регистрации нередко превращается в долгий и непонятный процесс: собрать документы, привести помещение к стандартам, разобраться с налоговым режимом. Без помощи специалистов многие просто не готовы проходить весь этот путь, опасаясь, что затраты никогда не окупятся. На этом фоне крупные сети отелей получают естественное преимущество: у них есть юристы, бухгалтеры, ресурсы на модернизацию, и вход в реестр для них — лишь часть текущей операционной деятельности.
Если официально зарегистрированные объекты станут заметно дороже из‑за роста издержек, часть спроса закономерно уйдёт в неформальный сектор. Туристы, которые ранее готовы были переплачивать за уверенность и прозрачность, могут пересмотреть подход и снова вернуться к вариантам «у знакомых» или к объявлениям без каких-либо юридических подтверждений. Таким образом, мера, призванная сделать отдых безопаснее, рискует простимулировать дополнительный отток клиентов туда, где контроль минимален.
На этом фоне возрастает значение прямых договорённостей между клиентом и хозяином жилья. С одной стороны, аренда жилья для туристов без посредников позволяет сэкономить и получить более гибкие условия — договориться о раннем заезде, скидке за длительное проживание или дополнительных услугах. С другой — именно такой формат наиболее уязвим: отсутствуют стандартизированные договоры, сложнее доказать факт бронирования и вернуть деньги в случае конфликта.
В идеале туристу нужно совмещать оба подхода: пользоваться удобством онлайн-сервисов и при этом обращать внимание на юридический статус объекта. Тем, кто собирается забронировать гостевой дом у моря на высокий сезон, важно не ограничиваться лишь фильтрами по цене и фотографиям. Стоит выяснить, есть ли у объекта регистрация, заключают ли письменный договор или хотя бы публичную оферту, предусмотрены ли официальные способы оплаты. Все эти детали косвенно указывают на то, насколько собственник готов нести ответственность за свои обещания.
Реестр сам по себе не создаёт культуру осознанного выбора. Она формируется через просвещение и практику. Туристам необходимо объяснять, почему безопасное бронирование жилья для отдыха связано не только с отзывами и рейтингами, но и с юридическими механизмами защиты. Появление единых рекомендаций, памяток и информационных кампаний могло бы помочь: рассказывать, как отличить добросовестный объект, какие документы можно попросить у собственника, как действовать в случае спора. В этом контексте материалы, подобные обзору о том, как устроены легальные гостевые дома с документами и особенности реестра, становятся важной опорой для тех, кто хочет разбираться в рынке глубже.
Сами владельцы жилья также нуждаются в поддержке. Для малых объектов регистрация могла бы стать менее болезненной, если бы существовали упрощённые режимы налогообложения, консультационные центры и ясные «дорожные карты» перехода в легальное поле. Тогда часть тех, кто сегодня предпочитает оставаться в тени, задумались бы о смене модели. Особые программы для сельского и экологического туризма, субсидии на приведение объектов к стандартам безопасности, помощь в цифровизации — всё это стимулировало бы выход малого бизнеса из «серой» зоны.
Важная роль здесь отводится и агрегаторам. Если крупнейшие сайты размещения начнут постепенно отдавать приоритет объектам, внесённым в реестр, отмечать их специальными значками и продвигать в выдаче, у легального сектора появится конкурентное преимущество. При этом полностью исключать нелегалов вряд ли удастся — это лишь вытолкнет их на альтернативные площадки и в закрытые сообщества. Гораздо эффективнее мягкий переходный режим, когда пользователю наглядно показывают разницу между объектом с подтверждённым статусом и тем, который работает вне системы.
Наконец, в реестре можно использовать не только бинарный принцип «есть/нет», но и внедрять дополнительные уровни верификации: проверенная пожарная безопасность, наличие страховки ответственности, прозрачная система возврата средств. Тогда сами туристы начнут чаще выбирать варианты, где гарантии выше, даже если они стоят дороже. И когда путешественнику нужно не просто найти, где переночевать, а осознанно решить, какие гостевые дома снять посуточно с наименьшими рисками, он сможет опираться не только на эмоции и удачу, но и на понятные, проверяемые критерии.
Серый рынок полностью не исчезнет — это признают практически все эксперты. Но от того, насколько государство, бизнес и сами путешественники смогут выстроить баланс между контролем и свободой выбора, зависит, станет ли реестр живым инструментом повышения безопасности, а не просто очередной формальной базой данных. И чем активнее будет развиваться практика, в которой туристы сознательно выбирают легальные гостевые дома с документами и прозрачными правилами размещения, тем меньше у теневого сектора останется аргументов и пространства для манёвра.