Airbnb на Бали может оказаться под жесткими ограничениями: власти острова всерьез настроены пересмотреть правила работы платформы краткосрочной аренды и фактически вывести ее с рынка. Для курорта, где сервис за несколько лет стал чуть ли не главным инструментом поиска частного жилья, это означает возможную перестройку всей системы размещения туристов – от формата «жить как местный» до привычных броней через приложения.
Руководство провинции уже дало распоряжение подготовить пакет мер, который в итоге может привести либо к сильному ограничению, либо к фактическому запрету деятельности Airbnb на Бали. Как подчеркивают чиновники, их не устраивает нынешняя модель, при которой значительная часть денег, потраченных туристами на аренду, утекает за рубеж, минуя местный бизнес и официальный гостиничный сектор. По сути, прибыль получают отдельные собственники и зарубежные структуры, тогда как вклад в экономику региона оказывается гораздо скромнее, чем мог бы быть.
Губернатор Бали прямо заявляет, что платформа «недостаточно поддерживает местную экономику». Речь идет не только о выводе средств, но и о перекосе на рынке: отели, официальные гостевые дома и сертифицированные виллы вынуждены конкурировать с жильем, которое формально числится как частная собственность и не подпадает под коммерческие стандарты. В результате возникает ситуация, когда одни игроки платят все налоги и соблюдают правила, а другие фактически работают в «серой» зоне.
Отдельная боль для властей – большое количество нелегальных и недобросовестных операторов. На платформе, по их данным, немало объявлений от владельцев, которые не имеют лицензий, не платят налоги или используют землю и недвижимость вразрез с назначением. В правительстве уже предупредили: такие арендодатели станут объектом прицельных проверок, и поблажек не будет. Особенно это касается объектов, зарегистрированных как частные дома, но по факту эксплуатируемых как мини-отели.
Подобная схема усложняет контроль и ведет к потере значительных налоговых поступлений. Кроме того, она делает условия игры неравными для тех, кто работает прозрачно. На Бали давно растет число жалоб на теневой рынок: жители и представители гостиничного бизнеса говорят о многочисленных виллах и апартаментах, которые активно сдаются туристам, но формально не являются коммерческой недвижимостью. Для популярных районов это уже стало заметным фактором давления на инфраструктуру и социальную среду.
При этом остров по‑прежнему остается одним из ключевых международных направлений для россиян. В 2024 году Бали посетили порядка 150 тысяч путешественников из России, а только за первые шесть месяцев 2025 года – уже свыше 115 тысяч. Для многих из них аренда виллы на Бали Airbnb или поиск бюджетной комнаты через приложение была самым удобным и привычным вариантом размещения – от эконом-студий до дорогих вилл с бассейном и персоналом.
Если ужесточение действительно перерастет в фактический запрет, туристам придется срочно перестраивать свои сценарии поездок. Вероятно, возрастет спрос на классические отели, легальные гостевые дома и проверенные сети, а также на локальные платформы бронирования, работающие по индонезийскому законодательству. Часть собственников переориентируется на прямые продажи – через собственные сайты, социальные сети или местные туристические агентства, предлагая постоянным клиентам индивидуальные условия и скидки.
Для путешественников это означает изменение привычного баланса: число нестандартных и недорогих вариантов в частном секторе может сократиться. Популярный формат «дом в тихом районе вдали от отелей» станет менее доступным, а цены на полностью легальное жилье, скорее всего, вырастут на фоне сокращения предложения и усиления влияния крупных отельных брендов. Особенно это почувствуют те, кто привык к гибкому выбору и возможности договориться напрямую с владельцем.
С другой стороны, власти Бали рассчитывают, что новая система сделает туристическую отрасль более прозрачной и управляемой. Регулируемый рынок краткосрочной аренды позволит лучше контролировать налоговые поступления, соблюдение экологических требований, норм застройки и санитарных стандартов. Для острова, который уже несколько лет сталкивается с последствиями массового туризма, – перегруженными дорогами, мусором, дефицитом воды в отдельных районах – это вопрос долгосрочного выживания и устойчивого развития.
Есть и социальное измерение проблемы. Балийцы все чаще жалуются, что массовая сдача домов туристам разгоняет цены на аренду и недвижимость, выталкивая местных жителей из привычных кварталов. Жилье, которое десятилетиями служило для долгосрочного проживания семей, превращается в объекты краткосрочной аренды вилл на Бали для отдыха. Власти опасаются, что без жестких ограничений это приведет к росту напряженности, утрате традиционного уклада и вытеснению балийцев с их же острова в самые отдаленные районы.
Потенциальный запрет Airbnb вписывается в общемировой тренд. В крупных туристических городах – от Барселоны и Амстердама до Нью‑Йорка – уже несколько лет действуют квоты, ограничения по срокам или жесткие требования к регистрации объектов краткосрочной аренды. Везде мотивы схожи: защита интересов местных жителей, поддержка легального гостиничного сектора и борьба с теневой экономикой. Бали лишь пытается найти свою формулу баланса, чтобы не утратить привлекательность для путешественников и одновременно сохранить качество жизни для местного населения.
Пока точные сроки и формат ограничений не объявлены, но решимость властей не вызывает сомнений. Туристам, планирующим поездку в ближайшие месяцы, уже сейчас стоит отслеживать новости и быть готовыми к изменениям привычных сценариев размещения. Особенно это актуально для тех, кто заранее привык забронировать апартаменты на Бали онлайн и не рассматривать отели в принципе: выбор площадок и форматом аренды, скорее всего, придется заниматься внимательнее, чем раньше. Подробно о позициях властей и возможных вариантах развития событий рассказывается в материале о том, почему Airbnb на Бали оказался под угрозой запрета.
Для российских путешественников назревает вполне практичный вопрос: как снять жилье на Бали для туристов без Airbnb, если платформа действительно уйдет с рынка или ее функциональность будет сильно ограничена? Речь не только о цене, но и о привычном удобстве – возможности фильтровать варианты по районам, читать десятки отзывов, общаться с хозяином на одном языке в чате и быстро решать бытовые вопросы. Потребуется больше времени на поиск надежных площадок, проверку документов объектов и чтение условий отмены брони.
При этом альтернатива Airbnb на Бали аренда жилья уже формируется: отели и виллы активнее выходят на собственные сайты, усиливают присутствие в международных системах бронирования, появляются локальные индонезийские платформы, нацеленные именно на легальный рынок. Часть объектов переходит на сотрудничество с турагентствами: в пакетные туры все чаще включают не только гостиницы, но и отдельные виллы или апартаменты, но уже под контролем лицензированных операторов. Для тех, кто не хочет тратить много времени на самостоятельный поиск, это может стать удобным компромиссом.
Существенно изменится и стратегия собственников недвижимости. Владельцам вилл и апартаментов, которые привыкли к стабильному потоку гостей через Airbnb, придется адаптироваться: оформлять лицензии, регистрироваться в налоговых органах, входить в ассоциации отельеров или работать через официальных управляющих компаний. Для части инвесторов, купивших жилье исключительно под краткосрочную аренду, возможное ужесточение может стать серьезным испытанием для окупаемости проектов, но для рынка в целом – шансом на оздоровление и уход от откровенно «серых» схем.
Туристам, которые планируют поездку заранее, эксперты советуют выработать новую «стратегию безопасности». Во‑первых, стоит заранее изучить районы и типы размещения, на которые вы готовы ориентироваться, а не ограничиваться только частным сектором. Во‑вторых, внимательно проверять, с какой компанией вы имеете дело: наличие юридического лица, понятные договоры, прозрачные условия оплаты и возврата средств. В‑третьих, полезно иметь запасной вариант – список нескольких отелей или гостевых домов на случай, если выбранная частная вилла по каким‑то причинам окажется недоступна.
Тем, кто привык к форматам вроде «аренда виллы на Бали Airbnb», вероятно, придется больше внимания уделять репутации объекта и читать отзывы сразу на нескольких площадках. Хорошей практикой станет прямое общение с владельцем или управляющей компанией до оплаты – с уточнением лицензий, возможности регистрации по прибытию и наличия местного персонала. В долгосрочной перспективе это может даже улучшить качество отдыха: прозрачные правила и легальный статус жилья сокращают риск внезапных отмен, конфликтов с соседями или проверок со стороны миграционных и налоговых служб прямо во время отпуска.
В конечном счете будущая модель рынка будет зависеть от того, насколько жесткими окажутся окончательные правила и оставят ли власти пространство для работы международных платформ в адаптированном формате. Но уже сейчас очевидно: эпоха полностью нерегулируемой частной аренды на Бали подходит к концу, и всем участникам – от туристов до инвесторов – придется учитывать новые реалии. Для тех, кто следит за обновлениями и готов к гибкости, изменения станут не столько проблемой, сколько поводом внимательнее отнестись к выбору жилья и формату своего отдыха на острове.